پیش فروش ساختمان
اینجا یک چک‌لیست نهایی و به‌روز برای تنظیم سند رسمی پیش‌فروش آپارتمان در دفترخانه اسناد رسمی، مطابق آخرین اصلاحات قانون پیش‌فروش ساختمان و آیین‌نامه‌های اجرایی آورده‌ام
---
📑 مدارک الزامی
- سند مالکیت رسمی یا سند اجاره با حق احداث بنا.
- پروانه ساخت معتبر صادره از شهرداری.
- تأییدیه مهندس ناظر مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان.
- بیمه‌نامه مسئولیت (موضوع ماده ۹ قانون پیش‌فروش).
- پاسخ استعلام ثبتی از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک.
---
📑 مدارک مشروط / اختیاری
- شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد:
- اگر صادر شده باشد → باید ضمیمه سند شود.
- اگر هنوز صادر نشده باشد → با پروانه ساخت معتبر و تأییدیه مهندس ناظر، سند پیش‌فروش قابل تنظیم است.
---
🏛️ استعلامات لازم
- از اداره ثبت: وضعیت ثبتی ملک، عدم بازداشت یا رهن.
- از شهرداری: اعتبار پروانه ساخت و پایان عملیات پی.
- از شرکت بیمه: صحت و اعتبار بیمه‌نامه مسئولیت.
---
⚖️ نکات کلیدی برای سردفتر
- قراردادهای عادی پیش‌فروش فاقد اعتبار هستند؛ فقط سند رسمی معتبر است.
- حق‌الثبت بر اساس ارزش معاملاتی محاسبه می‌شود.
- حق‌التحریر طبق تعرفه مصوب سازمان ثبت دریافت می‌گردد.
- نیازی به گواهی مالیات نقل و انتقال (دارایی) برای پیش‌فروش نیست.
---
✅ جمع‌بندی
برای تنظیم سند پیش‌فروش، پروانه ساخت + پایان عملیات پی + بیمه‌نامه + سند مالکیت + استعلام ثبت و شهرداری الزامی هستند.
شناسنامه فنی مستقل در صورت صدور باید ارائه شود، اما در صورت عدم صدور، مانع تنظیم سند نیست.
در اصلاحات قانون پیش‌فروش ساختمان:
شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد هنوز یکی از مدارک الزامی است، اما مقررات جدید برای وضعیت آن انعطاف بیشتری داده‌اند.
در مواردی که پیشرفت ساختمان به حدی رسیده باشد که صدور شناسنامه فنی مستقل در عمل ممکن نباشد (به‌عنوان مثال پیشرفت بیش از ۳۰٪ یا عدم امکان صدور در شهرداری)، قانون اجازه داده تا تنظیم سند رسمی پیش‌فروش با بهره‌گیری از مجوزها و مدارک دیگر صورت پذیرد.
📌 توجه: این تعدیل الزام شناسنامه فنی صرفاً در موارد خاص و با تشخیص مرجع صلاحیت‌دار (مثلاً اداره ثبت یا مرجع نظارتی) قابل اعمال است و به‌معنی حذف کامل آن نیست.
---
