قرارداد یکسان؛ وقتی یکسان‌سازی با نیازهای واقعی معامله روبه‌رو می‌شود
اما هرچه معامله از حالت ساده و متعارف فاصله بگیرد، نیاز به پیش‌بینی شرایط اختصاصی بیشتر می‌شود. برای نمونه، در معامله‌ای که قرار است هم‌زمان با انتقال ملک، بانک در جایگاه مرتهن قرار گیرد، موضوع فقط انتقال مالکیت نیست؛ بلکه باید رابطه میان فروشنده، خریدار و بانک نیز از نظر حقوقی و ثبتی هماهنگ شود.
در چنین مواردی، این پرسش قابل طرح است که آیا بهتر نیست پیش از انعقاد قرارداد یکسان، مشخص شود که آیا معامله اساساً با قالب استاندارد قرارداد یکسان سازگار است یا خیر؟
نقش مشاور املاک
مشاور املاک در فرآیند جدید، نقش مهمی در هدایت طرفین به سمت قرارداد یکسان دارد.
به همین دلیل، آگاهی مشاوران املاک از آثار انتخاب دفترخانه و محدودیت‌های احتمالی قرارداد یکسان اهمیت زیادی دارد.
اگر معامله‌ای قرار است صرفاً یک انتقال ساده باشد، استفاده از قالب استاندارد می‌تواند با فلسفه قرارداد یکسان سازگار باشد.
اما اگر از ابتدا مشخص است که معامله دارای شرایط ویژه است یا قرار است هم‌زمان با انتقال، سند رهنی بانک یا سند دیگری تنظیم شود، بهتر است پیش از انتخاب قرارداد یکسان، وضعیت معامله از این جهت بررسی شود.
مسئله این نیست که مشاور املاک مرتکب اشتباه شده یا دفترخانه دیگری باید این معامله را انجام می‌داده است؛ مسئله این است که فرآیند طراحی‌شده باید بتواند نیازهای واقعی معاملات را نیز پوشش دهد.
آیا راه‌حل، بلااثر کردن قرارداد یکسان است؟
در مواردی که قرارداد یکسان هنوز به تأیید نهایی نرسیده است، مقررات امکان بلااثر کردن آن را پیش‌بینی کرده‌اند.
بنابراین اگر طرفین پس از انعقاد قرارداد متوجه شوند که قالب انتخاب‌شده با ساختار واقعی معامله آنها سازگار نیست، باید مشخص شود که آیا می‌توان پیش از تأیید نهایی، قرارداد را از فرآیند خارج و معامله را از مسیر مناسب دیگری دنبال کرد یا خیر.
اما حتی اگر چنین امکانی وجود داشته باشد، نباید آن را راه‌حل مطلوب و عادی تلقی کرد.
چرا باید ابتدا قراردادی تنظیم شود، سپس مشخص شود که به دلیل شرایط خاص معامله قابل اجرا نیست و بعد همان قرارداد بلااثر شود و طرفین دوباره وارد فرآیند دیگری شوند؟
اگر هدف قانون، تسهیل، سرعت و کاهش هزینه‌های مردم است، طراحی فرآیند باید به‌گونه‌ای باشد که این رفت‌وبرگشت‌ها به حداقل برسد.
پرسش اصلی
به نظر می‌رسد تجربه‌های اجرایی دفاتر اسناد رسمی در ماه‌های آینده می‌تواند نقاط قوت و ضعف قراردادهای یکسان را بهتر از هر توضیح نظری نشان دهد.
سؤال اصلی این نیست که قرارداد یکسان خوب است یا بد.
سؤال این است:
آیا قالب فعلی قرارداد یکسان، انعطاف لازم برای معاملات واقعی مردم را دارد؟
و اگر ندارد، آیا بهتر نیست از ابتدا معاملات دارای شرایط خاص از این قالب خارج شوند؟
از سوی دیگر، اگر دفترخانه در زمان تنظیم قرارداد یکسان هنوز در ماهیت معامله نقشی نداشته، آیا منطقی است که ادامه فرآیند انتقال و رفع محدودیت الزاماً به همان دفترخانه گره بخورد؟
و سرانجام، اگر قرار است یک معامله هم‌زمان با انتقال مالکیت، نیازمند تنظیم سند رهنی بانک باشد، آیا سامانه باید امکان انتخاب و تغییر دفترخانه و هماهنگی میان عملیات انتقال و توثیق را به شکل منعطف‌تری فراهم کند؟
اینها پرسش‌هایی است که پاسخ آنها را باید در تجربه عملی دفاتر اسناد رسمی، عملکرد سامانه کاتب و اصلاحات بعدی مقررات جست‌وجو کرد.
قرارداد یکسان می‌تواند ابزار مهمی برای رسمی‌سازی سریع‌تر معاملات باشد؛ اما موفقیت آن فقط به الکترونیکی شدن فرآیند وابسته نیست. فرآیند باید با واقعیت پیچیده معاملات نیز هماهنگ باشد.
این یادداشت صرفاً طرح یک تجربه اجرایی و دعوت به تبادل نظر با همکاران است؛ نه نقد عملکرد دفترخانه‌ای که به‌عنوان دفترخانه منتخب در قرارداد درج شده و نه نفی اصل قراردادهای یکسان.
دست‌نویس سردفتر
#غلامرضا افضلی
سردفتر اسناد رسمی ۳۴ اسلامشهر
